Opciones de Compra de Pago Inicial Bajo

Para algunos compradores de casas, la decisión de cuánto dinero usar como pago inicial (down payment) puede ser muy confusa y difícil.

La ruta para cada comprador o inversor realmente depende de su situación y preferencias personales. El resumen a continuación revisa cuatro cuestiones que todos los compradores e inversores de viviendas deberían considerar sobre el pago inicial:

• Opciones de pago incial

• Costo de pagos iniciales más bajos

• Beneficios de pagos iniciales más bajos

• Consideraciones personales

La información que se proporciona a continuación tiene el propósito de provocar una reflexión y una consideración cuidadosa sobre los diferentes programas de financiamiento disponibles. No está destinado a guiarlo hacia un programa en particular. Es simplemente una exposición de las opciones a considerar al comprar una casa o propiedad de inversión.

Opciones de pago inicial

El capítulo “Requisitos de pago inicial” revisa las necesidades de pago mínimo para los préstamos conformes, así como algunas de las alternativas disponibles con programas no convencionales (préstamos FHA).

Por ejemplo, puede comprar una vivienda residencial o un condominio con tan solo un 3.5% de pago inicial. Pero hay un precio para pagos iniciales más bajos en préstamos conformes: Seguro hipotecario (a menudo llamado PMI, seguro hipotecario privado).

Se requiere un seguro hipotecario cuando el monto del préstamo correspondiente es MÁS del 80% del precio de la compra (traducción práctica: el pago inicial es menos del 20%). Además, cuanto menor sea el pago inicial, mayor será la tasa de proporción ratio premium.

Los veteranos militares que califican para un préstamo VA tienen la ruta más fácil para comprar una casa sin la necesidad de desembolsar dinero. Los préstamos VA pueden proporcionar hasta un 100% de financiamiento para personal militar calificados y veteranos. También hay programas de préstamos hipotecarios no conformes disponibles que permiten configuraciones de 80/20, que permiten a los prestatarios obtener una segunda hipoteca para cubrir el pago inicial del 20%.

Incluso con ingresos y créditos que no son perfectos, es posible que tengamos un programa que se ajuste a sus necesidades.

Costo de un pago inicial más bajo

Los programas de pago inicial bajo o sin costo tienen dos costos principales:

• Tasas de interés más altas.

• Seguro hipotecario más alto.

La desventaja de un pequeño pago inicial, ya sea que esté utilizando un préstamo conforme o un programa no conforme, es que deberá pagar tasas de interés más altas y un seguro hipotecario.

El seguro hipotecario se calcula contra el monto del préstamo, por lo que recibe un golpe doble. Un pago inicial más bajo significa una mayor cantidad de préstamo y una tasa de seguro hipotecario más alto.

El seguro hipotecario se puede eliminar una vez que se haya producido suficiente capital. Entonces, si la propiedad muestra al menos un 20% de capital en unos pocos años, el seguro hipotecario puede refinanciarse.

Una carga relacionada de pagos iniciales más bajos es obviamente montos de préstamos más altos, lo que se traduce en pagos mensuales más altos.

Considere, por ejemplo, la compra de un condominio de $ 100,000 con tasas de interés de mercado de 6.500%.

• Con un pago inicial del 5%, el préstamo de $ 95,000 tendría pagos mensuales de $ 600.46.

• Sin embargo, un pago inicial del 10% disminuiría el monto del préstamo a $90,000 y el pago a solo $ 568.86 por mes.

Durante los primeros años del préstamo hipotecario, la mayor parte de sus pagos mensuales son de intereses, que normalmente son deducibles de impuestos. Por lo tanto, realmente recibe un poco de sus pagos mensuales al final del año en forma de deducciones fiscales.

Beneficios de pagos más bajos

Aunque las desventajas de los pagos iniciales bajos parecen serias, también hay ventajas. Tómese el tiempo para comparar las dos  y evaluar cuál es la mejor para usted. Los principales beneficios de un pago inicial más bajo incluyen los siguientes:

• Aumento de la liquidez.

• Mayor tasa de retorno. La apreciación de su propiedad será la misma si realiza un pago inicial del 3%, 5% o 20%. De hecho, su tasa de rendimiento en realidad disminuye a medida que realiza un pago inicial mayor, como se explica a continuación.

• Costo de oportunidad. En algunos casos, el inversionista inteligente puede ganar más de su dinero disponible colocándolo en otras inversiones.

Consideración personal

Cuánto se debe poner cuidadosamente en cuenta. Debe realizar su propio cálculo personal del pago mensual que puede pagar. Obviamente, el prestamista lo calificará para un cierto nivel, según sus ingresos. Pero ese nivel de calificación a menudo es diferente del nivel con el que te sientes cómodo.

Ejemplo: Su prestamista hipotecario pudo haber calificado con su ingreso para un pago mensual de $1,500; sin embargo, usted se siente más confortable pagando $1,200 por mes. Si ese es el caso, debe reducir el monto del préstamo aumentando el pago inicial o encontrando una propiedad menos costosa.

Consulte con su oficial de préstamos sobre la mejor situación para usted, así como las formas de eliminar o minimizar el seguro hipotecario.

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